คำนวณความคุ้มค่าเปิดตลาดกลางค้าส่งผักผลไม้ (ลงทุนที่ดิน อาคารแผง เก็บค่าเช่า)

เครื่องมือนี้ตั้งต้นที่ตลาดชุมชน/อำเภอเล็ก 3 ไร่ (ซื้อที่ดิน) ประมาณ 150 แผง ต้องลงทุนราว 12.6 ล้านบาท (ที่ดิน 3 ล้าน อาคารแผง 8.6 ล้าน ถนน/ที่จอด/ห้องน้ำ 0.9 ล้าน) เมื่ออัตราเช่าเต็มที่ 80% จะได้กระแสเงินสดราว 1 ล้านบาท/ปี (ผลตอบแทน ~8%/ปี) แต่กว่าจะเต็มต้องใช้เวลา 4 ปี ปีคืนทุนจึงยาวราว 16 ปี ใกล้เคียงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ไม่ใช่ธุรกิจคืนทุนเร็ว ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประมาณของทีมงาน ปรับให้ตรงกับที่ดินและอัตราเช่าจริงในพื้นที่ของคุณ

เพราะตลาดค้าส่งเป็นปัญหา "ไก่กับไข่" ผู้ค้าไม่ย้ายมาถ้ายังไม่มีผู้ซื้อ และผู้ซื้อไม่มาถ้ายังไม่มีสินค้าให้เลือกครบ เจ้าของตลาดมักต้องฟรีค่าเช่าช่วงแรกเพื่อดึงผู้ค้ารายใหญ่ (ค่าเริ่มต้น 3 เดือน) และโปรโมตต่อเนื่อง เครื่องมือนี้จึงตั้งอัตราเช่าปีแรกไว้ต่ำ (25%) แล้วไต่ขึ้นเป็นเส้นตรงจนเต็มที่ (80%) ภายใน 4 ปี ตลาดใหญ่ขึ้นค่าเริ่มต้นไต่ช้ากว่า (10 ไร่ 5 ปี 30 ไร่ 7 ปี) ระยะไต่จริงไม่พบสถิติตรวจสอบได้ เป็นการประมาณของทีมงาน มีกราฟแสดงผลของระยะไต่ต่อปีคืนทุน

เครื่องมือนี้แยกรายได้ 4 สาย: (1) ค่าเช่าแผงรายปี คิดต่อตร.ม./เดือน (ตลาดไทมีแผงสัญญาปีต่อปี แผงหมุนเวียนตามฤดูกาล และแผงรถเร่ขายบัตรรายวัน) (2) ค่าบริการส่วนกลาง ความสะอาด รปภ. ต่อแผง/เดือน (3) ค่าบัตรรถเร่ขายรายวัน (4) รายได้อื่น เช่น ห้องเย็น ที่ชั่งน้ำหนัก ป้ายโฆษณา ตลาดสี่มุมเมืองระบุว่ารายได้หลักมาจากค่าเช่าพื้นที่และค่าสาธารณูปโภค ค่าเช่า ค่าบริการ ค่าบัตรรถ และรายได้อื่นในเครื่องมือนี้เป็นการประมาณของทีมงานทั้งหมด (ไม่พบอัตราตรวจสอบได้ของตลาดระดับอำเภอ/จังหวัด)

ตลาดที่มีอาคารถาวรจัดเป็นตลาดประเภทที่ 1 ตามกฎกระทรวงสุขลักษณะของตลาด ต้องขอใบอนุญาตจัดตั้งตลาดจากท้องถิ่น (อายุ 1 ปี ต้องต่ออายุ) ต้องมีที่ขนถ่ายสินค้า ที่จอดรถ ที่รวบรวมมูลฝอย ส้วมอย่างน้อย 6 ที่ต่อ 40 แผง ก๊อกน้ำ 1 ต่อ 2 แผง (ผักสด) ท่อระบายน้ำ ทางเดินลูกค้ากว้าง ≥2 ม. ถนนรอบตลาด ≥4 ม. และห่างแหล่งมลพิษ ≥100 ม. (อ้างอิงกฎกระทรวงตามบทความ/คู่มือของเทศบาล) ค่าก่อสร้างอ้างอิงช่วงราคาโกดังโครงเหล็ก: เบา 2,500-4,500 หนัก 5,000-8,000 บาท/ตร.ม. พื้นคอนกรีต 800-1,500 หลังคาเมทัลชีท 400-800 บาท/ตร.ม. เครื่องมือนี้ตั้งค่าอาคารโล่งหลังคาคลุม 4,000-5,000 บาท/ตร.ม. ไม่พบค่าธรรมเนียมใบอนุญาตจัดตั้งตลาดตรวจสอบได้ ต้องสอบถามเทศบาล/อบต. ในพื้นที่ก่อนเสมอ

เครื่องมือนี้สลับได้ทั้งสองแบบ ซื้อที่ดินเงินลงทุนสูงกว่ามาก (3 ไร่ = 3 ล้านบาทจากทั้งหมด 12.6 ล้านบาท) แต่ไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายปี และเป็นเจ้าของที่ดินที่ราคาอาจสูงขึ้น (เครื่องมือนี้ไม่นับกำไรจากราคาที่ดินเพิ่ม ตั้งใจให้ผลเป็นเชิงอนุรักษ์) เช่าที่ดินลดเงินลงทุนลงแต่กำไรเงินสดต่อปีลดลงด้วย และต้องดูอายุสัญญาเช่าให้ครอบคลุมปีคืนทุน (15 ปีขึ้นไป) ลองสลับดูปีคืนทุนและผลตอบแทนต่อเงินทุนของทั้งสองแบบ

เครื่องมือนี้คำนวณ "อัตราเช่าต่ำสุดที่ไม่ขาดทุน" ให้ โดยดูจากค่าใช้จ่ายคงที่ (พนักงาน ผู้จัดการ ค่าน้ำไฟส่วนกลาง ซ่อมบำรุง ภาษี/ประกัน ค่าโปรโมต ค่าเช่าที่ดินถ้าเช่า) รวมค่าเสื่อมอาคาร เทียบกับรายได้สุทธิต่ออัตราเช่า 1% (หักค่าเช่าค้างแล้ว) ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ไม่ลดตามอัตราเช่า ตลาดที่แผงว่างจึงเสี่ยงขาดทุนมาก มีกราฟกำไรตามอัตราเช่า 50-100% ให้ดูก่อนตัดสินใจ

ที่มาตรวจสอบได้: ช่วงราคาก่อสร้างโกดังโครงเหล็ก ข้อกำหนดตลาดประเภทที่ 1 ตามกฎกระทรวง รูปแบบสัญญาเช่าตลาดไท และอัตราเช่าอ้างอิงตลาดต่อยอด/ตลาดนัด ส่วนที่เป็นการประมาณของทีมงานเพราะไม่พบข้อมูลตรวจสอบได้: อัตราเช่าเฉลี่ยของตลาดกลางระดับอำเภอ/จังหวัด ราคาที่ดินต่อไร่ ค่าใบอนุญาตจัดตั้งตลาด อัตราเช่าเต็ม/ระยะไต่ของตลาดใหม่ ค่าบริการ ค่าบัตรรถเร่ขาย ค่าน้ำไฟส่วนกลาง เงินเดือน ค่าเช่าค้าง ซ่อมบำรุง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรใส่ตัวเลขจริงของที่ดินและอัตราเช่าที่ผู้ค้าในพื้นที่ยอมจ่ายก่อนตัดสินใจ ตัวเลขนี้ไม่รวมภาษีเงินได้ ค่าที่ปรึกษา/ออกแบบ ค่าระบบดับเพลิง ระบบบำบัดน้ำเสีย และการแข่งขันกับตลาดเดิมในพื้นที่